X

регистрация
на сайте

Вход
  • Защита от автоматической регистрации CAPTCHA Введите слово на картинке:*
X

авторизация
на сайте

Регистрация
Восстановить пароль
Вход Регистрация

Земельная реформа? Для развития рынка жилья!

Практически все эксперты сходятся во мнении, что земельные рынки в нашей стране являются самыми «непрозрачными» для исследований. Возможно, причина в том, что контроль над земельными ресурсами является мощнейшим «инструментом» воздействия на развитие практически любых рынков на данной территории.

Региональные рынки недвижимости практически все годы реформ были под контролем сильных игроков рынка субфедерального и муниципального уровней, которым удалось сформировать необходимые им «правила игры».

Напомним, что под сильным игроком рынка в Агентстве RWAY понимают корпорацию часто независимых юридических лиц, которые проводят согласованные действия по максимизации доходов этой корпорации. С большой степенью вероятности представители управляющей подсистемы рынка входят в состав его сильных игроков.

Активная фаза российской земельной реформы, начатая федеральным центром в 2001 году, после принятия федерального закона о разграничении прав на земельные участки между РФ, субъектами РФ и муниципалитетами, продолжается уже более девяти лет.

Важнейшим принципом этой реформы является разграничение прав собственности на земельные ресурсы, что фактически эквивалентно разделу земельных ресурсов между сильными игроками российского рынка различных уровней, поскольку иметь статус сильного игрока рынка без административного ресурса практически невозможно.

Несмотря на наличие в нашей стране конституционного принципа «совместного ведения» по регулированию земельных правоотношений между центром и регионами, максимум возможного от процедуры разграничения получают сильные игроки федерального уровня, поскольку у них «больше степеней свободы» в принятии решений и их практической реализации.

То есть, регионы и муниципалитеты вынуждены довольствоваться тем, что остается после раздела по федеральным принципам. При этом для «ослабления» регионов центр активно добавлял полномочий муниципалитетам, и они этим активно ими «пользовались».

Своеобразным «законодателем мод» на рынке недвижимости была столичная администрация, которая за все годы реформ внесла большое число нововведений, в том числе, и на земельном рынке. Властные структуры других регионов чаще всего лишь копировали эти нововведения с учетом своих местных особенностей.

По мнению экспертов RWAY, с 2004-2005 годов началась активная фаза захвата наиболее привлекательных рынков недвижимости сильными игроками федерального уровня.

В настоящее время государство с помощью созданных отдельными федеральными законами госкорпораций и федеральных фондов предпринимает попытки оказать определенное регулирующее воздействие на рынки, в том числе, и на рынки недвижимости в нашей стране.

Это противоречит представлениям большинства публичных экспертов о свободе предпринимателей на рынках, но согласуется с мнением всеми почитаемого экономиста Кейнса, который считал, что для динамичного развития рынка необходимо государственное регулирование.

 

Значительная часть находящихся в обороте земельных участков будет использоваться для жилищного строительства, поскольку его объемы ежегодно являются максимальными в общем объеме строительства новых объектов недвижимости.

С середины 2000-х годов в России кардинально изменилась ситуация с предоставлением земельных участков для жилищного строительства.

Напомним, что еще в 2005 г., после установления законодательного требования о предоставлении земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах, лишь 10% земельных участков было предоставлено на аукционах. В 2010 г. уже около 90% земельных участков (без учета земельных участков для индивидуального жилищного строительства) было предоставлено на аукционах, что является большим достижением федеральной исполнительной власти.

Кроме того, существенно ограниченные возможности «точечной застройки» с использованием уже существующей инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры, подтвердили правильность выбранного властью направления по реализации комплексного подхода к освоению и развитию территорий в целях жилищного строительства. Такой подход был реализован в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, и будет применяться в более массовом порядке при реализации следующего этапа ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.

Федеральной исполнительной властью последовательно проводится политика по снижению административных барьеров в жилищном строительстве. Так, в частности, были упрощены следующие процедуры:

  • подготовки проектов планировки территорий,
  • разработки проектной документации,
  • государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации,
  • выдачи разрешений на строительство,
  • государственного строительного надзора.

 

Достаточно очевидно, что для обеспечения масштабного строительства необходимо опережающее развитие коммунальной инфраструктуры.

Для увеличения предложения жилья на рынке жилищного строительства, удовлетворяющего платежеспособный спрос населения, в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» были осуществлены мероприятия, направленные на реализацию инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в различных регионах Российской Федерации.

Государственная поддержка в предыдущие годы осуществлялась в виде субсидий на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

В настоящее время власть планирует расширить практику кредитования и на предоставление земельных участков застройщикам для строительства жилья эконом-класса в рамках выполнения регионами плановых заданий по строительству жилья в соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.

Напомним, что решение о предоставлении земельных участков принимается уполномоченным органом (представляющим собственника земельного участка, либо органом, уполномоченным законом на принятие решений о распоряжении земельными участками).

Предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности для строительства осуществляется:

  • с предварительным согласованием места размещения объекта;
  • без предварительного согласования места размещения объекта.

Предварительное согласование мест размещения объекта проводится в случае необходимости выбора земельного участка для строительства конкретного объекта, в первую очередь, необходимого для обеспечения государственных и муниципальных нужд (дороги, больницы).

Без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются свободные от прав третьих лиц земельные участки. Также без предварительного согласования места размещения объекта земельные участки предоставляются собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества.

 

Распоряжением Правительства РФ №2411-р от 27.12.2010 был утвержден план законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации на 2011 год. В части совершенствование земельного и градостроительного законодательства, в этом документе содержатся следующие положения:

  • о внесении изменений в  Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в целях уточнения понятия «типовая проектная документация», а также определения условий повторного применения проектной документации) - Минрегион, Минэкономразвития России (июнь-август);
  • о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части отмены деления земель на категории как института, дублирующего институты территориального планирования и градостроительного зонирования) - Минэкономразвития, Минсельхоз, Минрегион, Минтранс, Минприроды, Минкомсвязь, ФАС России (июнь-август);
  • о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования определения правового режима земельных участков) – Минэкономразвития, Минприроды, Минфин России (август-сентябрь).

Напомним, что законодательные инициативы Правительства РФ в большинстве случаев являются успешными и обретают статус федеральных законов.

Властные структуры различных уровней активно включают в границы населенных пунктов земельные участки, но с 2013 года этот процесс будет зависеть от наличия утвержденных генпланов и схем территориального планирования…

 

Крапин Александр,

Эксперт земельного рынка,

Генеральный директор

Аналитического агентства RWAY

http://www.rway.ru/


Читайте также:

Выгодные предложения

15 соток . Новая Слобода д.

"25 км. по Щёлковскому шоссе. Земельный участок в д. Новая Слобода. Категория земель: земли населённых пунктов для ИЖС. Площадь участка 15 соток,...

4.9 млн. р.

26.02.2018

*/ ?>