X

регистрация
на сайте

Вход
  • Защита от автоматической регистрации CAPTCHA Введите слово на картинке:*
X

авторизация
на сайте

Регистрация
Восстановить пароль
Вход Регистрация

Покупка складского помещения: что нужно учесть?

Сектор складской недвижимости в текущем году проявил себя как активный сегмент рынка. За первое полугодие 2016 года объем заключенных сделок охватил почти 270 тыс. кв. м и сравнялся с показателем за весь 2015 год. Снизился процент свободных площадей. По стране он составляет 8,6 %, а в конце 2015 равнялся 9,3 % (данные аналитической компании CBRE Group). Эксперты ожидают, что к декабрю текущего года свободных площадей останется еще меньше. Появилась положительная динамика процентных ставок, которые стали расти после падения в 2014–2015 гг. Складская недвижимость – привлекательная долгосрочная инвестиция. Что необходимо учитывать при покупке складского помещения?

Типы складских помещений

Современные логистические комплексы для удобства поделены на группы со специфическими характеристиками, каждая из которых имеет буквенное обозначение.

  • Тип А. Отдельно стоящее здание в непосредственной близости от крупной транспортной артерии. Помещение имеет один этаж, построено из легких конструкций. Год постройки – не ранее 1990. Высота потолков – не менее 10 метров (чтобы можно было установить современные системы хранения).

Комплекс должен иметь ровные полы, системы сигнализации и оповещения, готовые воздуховоды, работающую вентиляции и кондиционирование. Входная группа должна быть следующей: автоматические ворота с пандусом, тепловые завесы. Важно, чтобы были подведены коммуникации, в том числе для связи и интернета. Прилегающей к складу территории должно быть достаточно для маневров транспорта с увеличенной грузоподъемностью. Склады типа А – самые современные и дорогостоящие объекты сегмента.

На фото – проект логистического парка класса А
В первом полугодии 2016 года 57 % всех реализованных складов было построено под требования конкретного заказчика
  • Тип А−. Основные параметры помещения совпадают с предыдущим типом, но допускается другое расположение: в промышленной зоне городской черты. К этому типу относят здания, построенные ранее 1990 года, но реконструированные в последние 5–10 лет. Высота потолков – от 8 метров. Стоимость объектов типа А− меньше на 10–20 % по сравнению с группой А.
  • Тип В. Капитальное строение на прочном фундаменте с высотой потолков не менее 6 метров, без четких требований к году постройки. Установлена система пожарного оповещения и пожаротушения (гидрант). Коммуникации подведены, в том числе линии связи. Температура складских помещений – от 10 до 18 °С, поэтому требуется система отопления. Входная группа – ворота с пандусом. Наличие офисных помещений на территории или непосредственно в помещении склада. Стоимость типа В ниже по сравнению с группой А на 15–25 %.
  • Тип С. Капитальное строение производственного назначения с высотой потолков от 4,5 метров. Бетонное и асфальтовое покрытие пола, отопление. Температура в холодное время года не должна опускаться ниже 5 °С. Ворота располагаются вровень с подъездной поверхностью. Тип склада С имеет самую демократичную стоимость среди сооружений, приспособленных под хранение.
  • Тип D. Помещения производственного характера, ангары, подвалы или объекты системы гражданской обороны. Требований к отоплению или высоте потолков, коммуникациям и оформлению входной группы не выдвигается. Эти помещения годятся для хранения ограниченных групп товаров и не соответствуют даже минимальным логистическим требованиям. Цены на объекты класса D самые низкие, но и спрос на них меньше.
Для организации современного логистического комплекса подходят склады типа А, А− и В.

Размер и функциональные зоны складского помещения

Один из важных факторов выбора логистического объекта – площадь для эффективной функциональной загрузки.

В каждом складе есть обязательные участки с определенными функциями.

  • Зона разгрузки. В ней происходят разгрузка прибывающего транспорта и кратковременное хранение грузов до момента их передачи в зону приемки.
  • Зона приемки товара. Здесь принимают доставленный груз, учитывают, распределяют и хранят до отправки на основной склад.
  • Основная зона хранения. Самая большая территория склада, в которой товар находится дольше, чем во всех остальных.
  • Зона комплектации. В ней проводятся прием заявок, формирование заказов, подготовка товара к отгрузке. В этом помещении нужны хорошие коммуникации и удобные рабочие места для операторов.
  • Зона экспедирования. Иногда она соединяется с отделом комплектации, так как оба подразделения работают в тесной связке. Здесь готовят сопроводительные документы, снимают товары с учета, перемещают продукцию для отгрузки.
  • Зона погрузки. Товар перемещается на транспортные средства для отправки к конечному потребителю. Иногда территория объединяется с загрузочной площадкой.
  • Резервная зона хранения. В ней размещаются внеплановые партии или дополнительный товар, например, пришедший перед новогодними праздниками.
  • Служебные помещения. В них размещается персонал склада.
Схема расположения функциональных зон склада
Планирование логистических цепочек определит оптимальный размер склада

Если судить по объемам сделок в секторе складской недвижимости, то среди федеральных предприятий торгового ритейла пользуются спросом склады от 12 до 20 тыс. кв. м. Крупные региональные торговые компании ограничиваются 5−10 тыс. квадратов. В первом полугодии 2016 г. средний размер арендованного или купленного регионального склада составлял 9,2 тыс. кв. м.

Аналитики рынка прогнозируют рост спроса на складские помещения размером от 1,5 до 5 тыс. квадратов. Причиной развития сегмента компактных складских комплексов станет удовлетворение спроса крупных федеральных компаний, которые нуждались в больших помещениях. Эти игроки уже приобрели или построили интересующие их объекты, а средний и мелкий бизнес интересуется площадями складов до 5 тысяч кв. метров.

Особенности планирования складского помещения

Размер склада имеет значение. Но также необходимо учитывать и другие факторы эффективности логистической системы.

  • Назначение склада. Какая именно продукция будет на нем храниться? От этого зависит не только размер помещения, но и подбор складского оборудования, необходимый температурный режим, размещение стеллажей и размер проходов между ними, мощность вентиляционных систем, список техники, тип напольного покрытия.
На фото – отапливаемый склад
Большинство групп товаров имеют температурные ограничения хранения, поэтому комплексы типа А и В всегда отапливают
  • Размещение склада. Важным критерием является не только доступность транспортной артерии, но и близость ключевых покупателей. Правильное расположение способно в разы сократить расходы на логистику: чем ближе везти товар к конечному заказчику, тем больше экономия.
  • Необходимость в территориальных распределительных центрах. Они могут понадобиться для крупных централизованных компаний, у которых много покупателей в разных регионах. Для сокращения расходов используются локальные точки промежуточного складирования на местах.
  • Необходимость в демонстрационных залах. Они нужны для демонстрации образцов продукции. Требуются специальные помещения (по типу шоу-румов) с выставочным оснащением и комфортным температурным режимом.

Учесть все нюансы складского планирования может только квалифицированный специалист. Если у компании такового нет, разумно воспользоваться услугами приглашенного консультанта. Грамотный подход при покупке склада сэкономит ресурсы во время эксплуатации.

Аренда или покупка: что выгоднее?

Что эффективнее: аренда складского помещения или собственный склад? Чтобы сделать заключение, необходимо провести некоторые расчеты.

  • Посчитать расходы на содержание склада, затраты на оплату труда, технику, электроэнергию, налоги и амортизацию оборудования.
  • Посчитать стоимость затрат на хранение в арендованном складе.
  • Составить графики логистических расходов за определенный период, чтобы видеть динамику.
Компании со стабильным и растущим товарооборотом, как правило, приходят к выводу о необходимости приобретения собственного склада, чтобы сэкономить ресурсы и одновременно выгодно инвестировать прибыль.

Спросом пользуются и участки под складское строительство. На них строят логистические комплексы с учетом всех специфических требований к хранению товара.

На фото – этап строительства современного склада
Помещение под склад можно построить за месяц благодаря технологии быстровозводимых конструкций

Стоимость складской недвижимости

Цены на склады и участки под логистические комплексы опустились ниже, чем в 2012−2013 годах. Снижение составило 15−20 %.

Москва и Подмосковье

  • Стоимость 1 кв. м склада в Москве составляет от 40 до 55 тыс. руб. в зависимости от типа и расположения.
  • В Подмосковье около 30 тыс. руб. стоит 1 кв. м помещений типа А и В.
  • Участок под строительство обойдется от 20 до 30 тыс. руб. за сотку. Столько стоит, к примеру, земля в Каширском районе.

Аренда складского помещения типа А в Москве обходится в среднем в 4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в Московской области – 3 тыс. Коммунальные платежи и НДС оплачиваются отдельно.

Регионы

  • В зависимости от местоположения склад типа А можно приобрести по цене в 10–20 тыс. руб. за кв. м.
  • Пригодный для строительства складского комплекса участок с коммуникациями возле трассы стоит от 20 до 30 тыс. за сотку.

Аренда склада типа А по регионам составляет от 1200 до 2200 руб. за 1 кв. м в год.

При покупке складского помещения необходимо учитывать его расположение, целевую загрузку, экономическую целесообразность. Для высокой эффективности важны и правильная планировка помещения, хорошее оснащение, достаточный размер всех функциональных зон. Активность в складском сегменте недвижимости подтверждает разумность инвестиций в собственный склад.


Читайте также:

Выгодные предложения

15 соток . Новая Слобода д.

""25 км. по Щёлковскому шоссе. Земельный участок в д. Новая Слобода. Категория земель: земли населённых пунктов для ИЖС. Площадь участка 15 соток,...

5.5 млн. р.

25.04.2017

*/?>